Comment ne pas payer d'impôts sur ses revenus locatifs ?
Les propriétaires concernés par l'investissement locatif peuvent réduire une partie, voire la totalité de leur assiette imposable.
Vous êtes propriétaire d'un logement que vous louez ? S'agit-il d'une location meublée ou d'une location non meublée ? L'imposition diffère selon votre réponse. Pour la location nue, vous êtes en effet imposé dans la catégorie de l'impôt sur le revenu, à savoir sur les revenus fonciers, tandis qu'avec la location meublée, vous dépendez de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Chacun de ces deux régimes possède un régime micro et un régime réel. "Le régime micro sur les revenus fonciers, accessible si les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 euros par an, permet de bénéficier d'un abattement de 30%, correspondant aux charges, explique Edouard Pruvost, avocat fiscaliste en immobilier. Mais il est possible d'opter volontairement pour le régime réel : cela peut en effet être plus avantageux dans le cas où le montant total des charges dépasserait le forfait proposé."
Quelles charges pouvez-vous alors déduire ? Charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, intérêts d'emprunt (notez que vous pouvez déduire uniquement la partie intérêt, et non le capital remboursé), prime d'assurance… Toutes ces charges peuvent être déduites. Sans oublier les travaux d'amélioration et d'entretien. Attention cependant : les travaux d'agrandissement, de construction et reconstruction ne sont pas concernés ! Consultez l'article 31 du Code général des impôts, pour découvrir la liste (non exhaustive) des charges déductibles liées aux revenus fonciers. "Pour la location non meublée, si les charges dépassent les loyers perçus, un déficit foncier est alors généré, qui pourra être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an", ajoute Edouard Pruvost. Cette limite est rehaussée à 15 300 euros dans le cadre d'un déficit foncier issu d'un dispositif Périssol ou Cosse et à 21 400 euros pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique. Un avantage fiscal qu'il est bon de connaître, même si son impact est plafonné.
Pour la location meublée, qui dépend de la fiscalité des entreprises, la logique est la même, mais les barèmes changent. Il est ainsi possible d'être au régime micro jusqu'à 77 700 euros de revenus locatifs par an. L'abattement, lui, est de 50%. Là encore, il s'agit de bien calculer si les charges au réel sont supérieures au montant du forfait. "L'avantage du régime meublé est la possibilité de pouvoir pratiquer, en plus, un amortissement du bien, qui prend en compte la dépréciation du bien dans le temps et permet ainsi de diminuer l'assiette imposable, précise Edouard Pruvost. Généralement, lorsque l'on pratique un amortissement et que l'on additionne toutes les charges, il est possible de réduire la quasi-totalité, voire la totalité de l'assiette imposable".
Ainsi, beaucoup de ceux qui font de l'investissement locatif meublé ne paient pas d'impôt sur le revenu locatif. Et lorsque des travaux s'ajoutent, un déficit peut même être créé et reporté sur les années suivantes. "Pour un propriétaire qui souhaite allier simplicité et efficacité, la location meublée au régime réel avec amortissement du bien est le régime le plus adapté", ponctue Edouard Pruvost.