Que doit contenir une offre d'achat ?

L’offre d’achat est le document officiel par lequel une personne physique ou morale indique au propriétaire d’un bien immobilier qu’elle est intéressée par son achat. Elle informe le propriétaire du prix que l’éventuel acquéreur est prêt à payer pour en devenir propriétaire. Théoriquement, l'offre d'achat engage l'acheteur si la proposition est acceptée par le vendeur mais il s'agit d'une étape qui précède le compromis de vente et le potentiel acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours, sans motif, une fois le compromis signé. Vous pouvez faire votre offre d’achat à l’oral, par courriel ou par courrier. Cependant, comme souvent, faire le choix de l’écrit vous offrira une base plus solide pour vos éventuelles négociations. En effet, le vendeur du bien peut faire une contre-proposition en réponse à votre offre d’achat si votre prix ne lui convient pas. En outre, s’il accepte l’offre, le document prendra une véritable valeur juridique.

Que doit-on absolument trouver dans une offre d’achat immobilier ?

Une offre d’achat immobilier doit avant tout définir aussi précisément que possible le bien concerné par le document, ainsi que "le prix" et les parties concernées par la transaction. Ainsi, il faut en premier lieu préciser les identités du vendeur et de l’acquéreur (c’est-à-dire vous-même). Le cas échéant, l’agence immobilière par laquelle vous passez pour réaliser votre achat doit également être mentionnée.

Vous devez ensuite spécifier l’adresse du bien immobilier ainsi que sa superficie. Autre élément à ne pas oublier: la date et le délai de validité de votre offre d’achat. Vous pouvez le fixer librement. Il s’agit d’un élément important, car une proposition d’achat vous engage: si le vendeur accepte votre offre, vous devez poursuivre le processus de vente. Ce délai doit donc être soigneusement estimé pour trouver le bon compromis entre risque de votre part, pression sur le vendeur, opportunité...

Enfin, une offre d’achat immobilier doit naturellement comprendre un prix. Comme le délai de validité, vous pouvez proposer n’importe quel prix: au-dessus du prix de vente estimé du bien immobilier si vous êtes en concurrence avec d’autres acheteurs ou si vous êtes pressé, en dessous si vous pensez pouvoir faire une bonne affaire... Là encore, il faut trouver le juste équilibre, et trouver un bon agent immobilier pourra vous y aider. Il est cependant important de savoir que dans certains cas, le vendeur est obligé d’accepter une offre d’achat faite à hauteur du prix de vente: 

• s’il ne passe par aucun intermédiaire pour vendre son bien;
• s’il passe par un intermédiaire (agent immobilier, avocat ou notaire) avec mandat de représentation.

Si en revanche le propriétaire a choisi un mandat simple, il reste entièrement libre de décider de l’offre d’achat qu’il accepte.

Les clauses facultatives d’une offre d’achat immobilier

L’offre d’achat peut être complétée par certaines clauses facultatives. Certaines sont similaires à celles qu’on retrouve dans un compromis de vente. L’acceptation du prêt par la banque compte ainsi parmi les clauses facultatives courantes et qu’on retrouve souvent au nombre des clauses suspensives pouvant conduire à l’annulation d’un compromis de vente. En fonction de chaque situation, les clauses facultatives peuvent être nombreuses et variées:

• absence de servitude;
• vendeur actuel vivant au jour de l’achat;
• réalisation de travaux avant la vente...

À noter que l’offre d’achat immobilier n’est associée à aucun délai de rétractation. Elle est donc immédiatement valide dès que le vendeur en a connaissance, jusqu’à expiration du délai que vous avez défini. Vous ne pouvez donc pas changer d’avis après sa rédaction et sa transmission auprès du vendeur.

Les pièges à éviter dans la rédaction d’une offre d’achat

Pour être valide, une proposition d’achat doit contenir certaines informations et peut en ajouter d’autres selon le désir de l’acquéreur. Cependant, il existe également certains éléments qu’elle ne doit surtout pas contenir. C’est notamment le cas du versement d’une somme d’argent. L'offre d’achat n’est en aucun cas un compromis de vente. Elle ne peut donc pas impliquer de tractation financière, quelle qu’elle soit: réservation du bien en échange d’une somme, acceptation de la proposition par le vendeur contre contribution... Dans ce cas, l’offre d’achat serait considérée comme nulle d’un point de vue juridique.

Si vous n’avez pas d’expérience en matière de transaction immobilière, par exemple si vous avez le statut de primo-accédant ou que vous n’avez aucune idée de votre marge de manœuvre financière, vous avez en outre tout intérêt à commencer par faire une offre d’achat verbale et non écrite. En effet, une fois signée, la proposition d’achat vous engage et vous ne pouvez pas revenir sur le prix proposé. Ce n’est pas le cas de sa version orale. Cela peut donc être un bon moyen de tâter le terrain et les intentions du propriétaire. Attention cependant: de son côté, le vendeur ne vous doit rien non plus. Vous pourriez donc vous faire doubler par un autre acquéreur.