Que devient votre SCI quand la famille éclate ?

Très populaire, la société civile immobilière (SCI) est la forme idéale pour l’investissement immobilier à plusieurs. Créée par des membres d’une même famille, la SCI familiale est une catégorie de SCI qui propose des avantages fiscaux et de gestion attractifs. Toutefois, cette qualification dépend de la qualité des membres d’une même famille.

Lorsque la famille éclate, notamment en cas de divorce, se pose la question du sort de la SCI, des parts sociales et des biens immobiliers achetés par la société. La SCI s’évapore-t-elle avec la famille qui la constitue ? Pas forcément. Explications.

Le sort de la SCI

La création d’une SCI implique la création d’une nouvelle entité juridique : une personne morale, distincte des associés qui la constituent. Elle subsiste, en principe, contre vents et marées, contre divorce et décès. La mésentente d’un couple qui a constitué une SCI n’a aucun impact direct sur la société. Si le mariage est dissous, la société ne l’est pas.

Reste à savoir ce que deviennent les biens immobiliers achetés par la SCI. Il faut distinguer deux cas, selon l’entente entre les ex-époux.

• Si les époux décident de rester associés malgré le divorce, la SCI demeure, mais le caractère familial s’annule. La SCI familiale se transforme en SCI classique.

• Si les époux décident de ne plus être associés, la SCI est dissoute de manière anticipée par le biais d’une Assemblée Générale Extraordinaire. Les biens sont ensuite soit vendus et le produit partagé équitablement, soit transférés à l’un des deux s’il faut restituer un apport en nature.

Attention, la dissolution anticipée de la SCI votée en assemblée générale extraordinaire requiert l’accord unanime des associés, c’est-à-dire des deux époux divorcés, sauf si les statuts prévoient une majorité plus faible.

Le sort des parts sociales

Les époux qui ont choisi de créer une SCI sont propriétaires, en contrepartie de leurs apports, des parts sociales. Le divorce venu, le sort de ces parts dépend de leur nature initiale. En d’autres termes, les parts peuvent être propres à chacun des époux, ou être détenues en commun.

Le régime matrimonial choisi par les époux définit la qualification des parts. Les parts propres à un seul époux sont celles correspondant :

• dans le régime de la communauté, aux biens immobiliers possédés par chaque époux avant, ou aux biens propres apportés pendant le mariage ;

• dans le régime de séparation de biens, aux biens acquis par chaque époux avant ou pendant le mariage.

Les parts sont communes si elles sont issues d’un apport d’un bien commun, et ce même si le titre de propriété reste à l’époux qui l’a acquis.

Le sort du domicile familial

Si le logement a été acheté par la SCI, la jurisprudence est claire : le domicile conjugal ne peut être accordé à l’un des époux qu’en vertu d’une décision des associés ou d’une convention d’occupation dans les statuts.

À défaut d’une telle convention, en cas de mésentente entre les ex-époux, lorsque l’un d’eux détient la majorité des parts sociales de la SCI, il peut procéder à l’expulsion, voir vendre le domicile conjugal sans le consentement de son ex-conjoint. Ne négligez donc pas l’insertion d’une convention d’occupation dans les statuts de votre SCI.

Si vous souhaitez créer une SCI familiale avec votre époux, anticipez tous les scénarios possibles. Prévoir dès le départ des dispositions concernant un éventuel divorce dans les statuts de votre société peut s’avérer utile, même si on ne lance pas dans un mariage en pensant divorcer !