Quelles conséquences d'une fausse déclaration pour assurance de prêt immobilier

L’assurance de prêt immobilier appelée également assurance emprunteur fait aussi partie des obligations, même si légalement sa souscription est facultative. Comme tout produit assurantiel, l’assurance de prêt immobilier est régie par le Code des assurances. L’emprunteur a des droits, mais aussi des obligations notamment celle de répondre avec exactitude aux renseignements réclamés par l’assureur pour estimer le risque encouru en cas de souscription. Que se passe-t-il si l’emprunteur fait une fausse déclaration avec une assurance de prêt immobilier ? Notre réponse à suivre avec au préalable un rappel des caractéristiques du produit.

L’assurance de prêt immobilier, à quoi sert-elle ?

L’assurance de prêt immobilier sert de garantie financière à la banque ou à l’organisme de crédit et à l’emprunteur en cas d’un aléa de la vie. Ce dernier peut être victime d’une maladie, d’un accident, et même d’un décès. Suite à cet aléa, une perte d’autonomie ou une invalidité peut l’empêcher de travailler temporairement ou définitivement. Privé de tout ou partie de sa rémunération, l’emprunteur ne peut plus honorer les mensualités du crédit. C’est l’assureur qui s’en charge à sa place. Il verse les mensualités, voire la totalité du capital restant dû à la banque selon la garantie enclenchée et la quotité souscrite. L’assurance de prêt immobilier peut être de deux types :

1. Un contrat de groupe, c'est-à-dire un contrat proposé par la banque avec le crédit.
2. Un contrat individuel souscrit auprès d’un assureur externe grâce au dispositif de la délégation.

Selon les chiffres de France Assureurs, seuls 20 % des emprunteurs optent pour la 2e solution ne sachant pas qu’ils peuvent choisir librement leur contrat.

Quelles sont les conséquences d’une fausse déclaration lors de la souscription d’une assurance de prêt immobilier ?

Le questionnaire de santé joue un rôle essentiel lors d’une demande d’assurance de prêt immobilier. Il doit être rempli avec sincérité par l’emprunteur qui engage sa responsabilité. L’ensemble des éléments transmis sont protégés par le secret professionnel selon le règlement européen de la collecte et du traitement des données de santé. En cas de fausse déclaration avec une assurance de prêt immobilier, les conséquences peuvent être sérieuses. il faut cependant distinguer la fausse déclaration non intentionnelle et la fausse déclaration intentionnelle. À noter que, depuis la loi Lemoine de juin 2022, le questionnaire médical est supprimé pour un crédit immobilier d’un montant inférieur à 200 000 €/emprunteur destiné à l’achat d’une résidence principale et remboursé avant le 60e anniversaire.

Les conséquences d’une fausse déclaration non intentionnelle avec une assurance de prêt immobilier

Une fausse déclaration non intentionnelle avec une assurance de prêt immobilier est souvent la résultante d’un oubli ou d’une erreur involontaire. Selon le Code des assurances à l’article L133-9, l’impact est différent en fonction du moment où est constatée la fausse déclaration :

• Avant l’engagement d’une garantie et la survenue du sinistre : l’assureur peut résilier le contrat ou augmenter la prime de l’assurance.
• Après l’enclenchement d’une garantie suite au sinistre : l’assureur peut refuser l’indemnisation ou la diminuer proportionnellement au taux des cotisations payées par rapport à celui des cotisations qui auraient dû être versées si l’emprunteur avait fait une déclaration de tous les risques.

Bon à savoir ! L’état de santé pris en compte est celui déclaré au moment de la souscription du contrat. L’emprunteur n’est pas tenu de déclarer tout changement postérieur.

Si l’emprunteur est affecté d’une pathologie grave ou est en rémission d’une maladie, il peut être tenté de minimiser son état de santé, voire de le cacher à l’assureur. Cette omission volontaire a pour but de réduire le montant de la prime ou d'éviter les exclusions de garantie. Cette fausse déclaration intentionnelle avec une assurance de prêt immobilier est considérée comme une fraude selon le Code des assurances (article L113-8). Les conséquences sont la résiliation immédiate du contrat qui est de facto nul et non avenu rétroactivement. Cela implique que le crédit immobilier n’a jamais été couvert par l’assurance. La banque peut l’annuler et demander son remboursement intégral. Une fausse déclaration volontaire à l’assurance de prêt immobilier est passible de sanctions pénales et civiles. La peine encourue par l’emprunteur peut aller jusqu’à 5 ans de prison ferme et une amende de 375 000 €.

Comment l’assureur découvre-t-il une fausse déclaration à l’assurance de prêt immobilier ?

Un contrat d’assurance de prêt immobilier comporte, selon le type de projet immobilier financé, des garanties obligatoires et d’autres facultatives comme :

• La garantie décès et la garantie perte totale et irréversible d'autonomie, appelée aussi PTIA, qui sont les deux garanties de base de tout contrat.
• La garantie incapacité temporaire totale de travail ou ITT.
• La garantie invalidité permanente partielle ou IPP.
• La garantie invalidité permanente totale ou IPT.
• La garantie perte d’emploi.
• La garantie des maladies non objectivables ou MNO.

Lors de la survenue d’un sinistre, une maladie ou un accident, l’emprunteur va réclamer l'enclenchement de l’une des garanties souscrites. Pour ce faire, il déclare le sinistre auprès de l’assureur. Celui-ci valide la demande d'indemnisation auprès d’un médecin-conseil, voire sollicite une expertise médicale si les informations fournies sont insuffisantes. C’est en principe à ce moment-là que l’expert et in fine l’assureur peuvent constater l’existence d’une fausse déclaration avec l’assurance de prêt immobilier. Cependant, pour annuler le contrat ou réduire le montant de l’indemnisation, l’assureur doit confirmer l’existence de trois critères :

1. La preuve de la fausse déclaration intentionnelle ou non intentionnelle.
2. Le caractère majeur de l’information omise par l’emprunteur lors de sa déclaration.
3. La mauvaise foi avérée de l’assuré.

Peut-on souscrire une nouvelle assurance de prêt immobilier après une fausse déclaration ?

Si l’assureur résilie le contrat suite à une fausse déclaration, l’emprunteur doit obligatoirement souscrire un nouveau contrat auprès d’une nouvelle compagnie. Pour rappel, l’assurance doit garantir 100 % de l’emprunt dès la signature de l’offre de prêt. Il va de soi que cela va être très compliqué pour l’assuré de trouver un nouveau contrat surtout si la fausse déclaration est intentionnelle. La solution est la délégation d’assurance avec la mise en concurrence des offres via un comparateur en ligne ou en mandatant un courtier spécialisé. Avec l’aide de cet expert, l’assuré a plus de chances d’obtenir un contrat, mais il devra très certainement payer le prix fort avec une couverture moins avantageuse. Plutôt qu’une fausse déclaration, l’assuré peut solliciter la convention AERAS s’il présente un risque aggravé de santé. La convention existe depuis 2007. Elle vient en aide aux personnes qui ont des difficultés à s’assurer et à emprunter. La convention AERAS implique également le droit à l’oubli. L’assuré n’est pas obligé de déclarer une pathologie guérie et sans rechute depuis 5 ans ou des éléments de santé jugés anciens.

Pour résumer, une fausse déclaration involontaire ou volontaire à l’assurance de prêt immobilier est passible des conséquences les plus légères aux conséquences les plus graves :

• D’une majoration de la cotisation d’assurance.
• D’un refus ou d’une réduction d’indemnisation en cas de sinistre.
• D’une résiliation et d’une annulation rétroactive du contrat.
• D’une peine maximale de 5 ans de prison et 375 000 € d’amende.

Si l’assuré se rend compte d’un oubli, il a tout intérêt à le mentionner rapidement à l’assureur qui réajuste le contrat aux nouveaux risques signalés. De plus, l’assuré a tout intérêt à prouver sa bonne foi s’il ne veut pas faire l’objet de poursuites ou être dans l’obligation de rembourser l'intégralité de son prêt immobilier, voire de vendre son bien pour payer.