CES QUESTIONS À VOUS POSER AVANT VOTRE PREMIER INVESTISSEMENT LOCATIF

Vous disposez d’une certaine épargne (50.000 €? 180.000 €? 400.000 €?) et souhaitez investir dans un bien locatif? De nos jours, plus d’un quart des achats immobiliers sont réalisés dans le but de mettre les biens en location. En effet, pour beaucoup, l’investissement locatif est devenu “le Graal”: en plus de constituer un patrimoine immobilier à léguer à sa famille, il est également une source de revenus complémentaires. Toutefois, ce projet n’est pas sans risque et il est primordial de vous poser les bonnes questions avant de vous lancer.

1- Quel est le marché?

Pour un premier investissement, il est primordial de vous renseigner sur l’investissement locatif et connaître un minimum le sujet pour éviter ses principaux pièges. Pour comprendre les bases de l’investissement locatif, étudiez surtout :

● Le marché locatif actuel : L’offre et la demande sont-ils en concordances? Le risque de vacance locative est-il élevé? etc.

● Le montant des loyers appliqués en fonction de la localisation des biens, mais aussi de leur typologie (parking, studio, T2, T3 et plus, maison, coliving…).

● Les logements disponibles aujourd’hui : les moins chers, les plus rentables, etc.

Concrètement? Procédez par secteur géographique/ville, et demandez-vous s’il y a beaucoup de locataires en attente ou à la recherche d’un logement et quels sont les loyers appliqués.

2 - Quels sont vos objectifs?

Que ce soit pour votre premier, votre troisième ou même votre douzième investissement locatif, vous devez déterminer pour chaque acquisition ce que vous souhaitez faire de ce bien à long terme. Par exemple, votre objectif peut être de:

● le mettre en location, puis l’occuper dans quelques années. Votre recherche devra donc être orientée afin que le logement plaise aux potentiels locataires, mais à vous également puisqu’il a pour vocation de devenir votre résidence principale ou secondaire à terme.

● le louer afin d’avoir un revenu complémentaire optimal. Dans ce cas, la localisation et l’état du logement sont deux éléments clés à prendre en compte pour réduire le risque de vacance locative.

● le louer, puis le revendre dans plusieurs années et obtenir une plus-value. Ici, il faudra choisir un logement dont la valeur augmentera avec le temps.

3 - Quel type de bien pour votre investissement?

Maintenant que vous avez étudié le marché immobilier et défini vos besoins sur le long terme, se posent les questions de la localisation et du type de votre futur bien immobilier.

Un emplacement idéal

La localisation du bien est un élément clé lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. Pour trouver plus facilement des locataires, favorisez un logement desservi correctement par les transports en commun, ou bien à proximité des universités ou des grandes écoles, ou encore proche d’une zone économique et commerciale active.

Sachant que le prix du m2 peut varier du simple au triple en fonction des villes et des secteurs géographiques, votre budget va également entrer en jeu. Par exemple, à Paris, le prix moyen du m2 est d’environ 10.000 €. À Caen, il avoisine les 3.000 €. Bien-sûr, ce prix est une moyenne et changera en fonction de la localisation exacte du logement (en plein cœur de la ville ou en périphérie), du type de bien (logement ou parking), etc.

Le bon type de bien

Parking, studio, T1, T2, T3, petite maison, villa, immeuble de rapport, logement neuf, ancien… En fonction du type de bien, il coûtera plus ou moins cher et sera plus ou moins facile à louer.

Sur le marché actuel, les petites surfaces telles qu’un studio, T1 bis ou T2 sont plus rentables. Les retraités et les étudiants sont nombreux et recherchent particulièrement ce type de logement. La demande de location est donc élevée dans presque toute la France, et l’investissement initial moins important. De plus, ces petites surfaces sont parfaites pour débuter: elles permettent de se faire la main et de minimiser les risques.

De nombreux investisseurs hésitent aussi entre un bien neuf ou ancien. En fonction de vos besoins et de votre situation, nous vous conseillons d’opter pour un logement ancien si vous êtes prêt à effectuer quelques travaux. L’immobilier ancien rénové offre en effet une décote à l’achat qui bien souvent améliore à la fois la rentabilité locative et la plus-value future.

A contrario, vous pouvez choisir un logement neuf qui aura un prix d’acquisition plus élevé, mais pourra généralement vous faire bénéficier d’une réduction d’impôts et être mis à la location immédiatement.

4 - Quelle sera la rentabilité locative?

Le calcul de la rentabilité locative est l’un des meilleurs indicateurs pour jauger la profitabilité de votre placement immobilier. Pensez donc à la calculer avant de signer chez le notaire.

En effet, c’est cette donnée qui définit si votre projet immobilier sera rentable ou non. Pour la calculer, faites la différence entre l’investissement nécessaire à l’acquisition et les loyers que vous verseront vos futurs locataires.

Cela vous donnera une idée de la rentabilité brute de votre investissement. Mais pour être calculée au plus juste, d’autres facteurs sont à prendre en compte, notamment les charges locatives, la fiscalité appliquée en fonction du régime de location choisi (location nue, LMNP, LMP, loi Pinel, dispositif Cosse…), les divers frais liés à l’achat ou la gestion locative, le prêt bancaire, etc.